商品房预购合同的性质与履行


作者:杨玉改      发布日期:2017-11-24 16:50:28

    在商品房买卖过程中,双方当事人经过初步协议,往往会达成一个《购房意向书》类的协议,即商品房预购合同。在预购合同就预购房屋的坐落、房款、支付方式等基本事项已进行了明确约定的情况下,该协议已具备了正式商品房买卖合同的主要内容,除非当事人另有约定,否则,可以认定该协议性质为正式商品房买卖合同,双方当事人均应依约履行。
    案情简介:
    2015年5月12日,曾某与烟台某房地产开发公司签订《认(预)购合同》,约定曾某向烟台某房地产开发公司购买其开发的位于烟台开发区某家园25号楼一单元1001号房屋(以下简称涉案房屋),价格为50万元,应于本认购合同签订当日一次性付清全款。合同未约定涉案房产的具体交付时间。合同签订后,曾某向房地产公司支付了全部房款,但是,房地产公司迟迟未与曾某签订正式商品房买卖合同。曾某多次与房地产公司交涉未果,遂诉至法院,请求法院判决房地产公司履行交付房屋的义务并协助其办理过户手续。
    法院经审理认为,案涉《认(预)购合同》已经具备合同的主要内容,可以认定为房屋买卖合同,对双方均具有拘束力,因此判决房地产公司履行交房义务,并协助曾某办理过户手续。
    律师分析:
    一般来说,当事人之间订立的意向书性质的协议应当为预约,即约定将来订立一定契约(即本约)的契约。在商品房买卖法律关系中,购房人应当依据购房意向书,请求与对方签订本约合同,即房屋买卖合同,而不能直接依据预约来请求对方履行买卖房屋的义务。但区别预约和本约,不能仅从名称上来判断。如果购房意向书中已经就标的的具体信息、价款、支付方式等合同主要内容达成一致的,即可认定为买卖合同。
    本案中,曾某与房地产公司签订的合同虽然名为《认(预)购合同》,但其内容已经包含标的房屋基本情况、价款以及支付方式等商品房买卖的主要内容,且曾某已经支付了全部购房款,因此,法院认定该意向书性质实质为正式商品房买卖合同,曾某与房地产公司之间构成房屋买卖关系,并在此基础之上判决买卖双方继续履行合同义务,而非依据《认(预)购合同》字面意思,要求签订正式商品房买卖合同。
    法院认定:
    本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原告与被告就涉案房屋的交易所订立之《认(预)购合同》,已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容,可以认定为房屋买卖合同,双方均应当按照约定履行各自义务。该认购合同签订后,原告依约全部购房款,被告应当履行其交付房屋,转移所有权的义务。现原告起诉要求被告履行认购合同中约定的交付及过户义务,主张合理有据,本院应当予以支持。
    律师建议:
    1、不能仅仅依据合同的名称,想当然地认为意向书就不具有正式商品房买卖合同的效力,无需履行相应的义务。
    2、作为买方来说,商品房预约合同中包含标的、数量、价格等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同。在买方履行完付款义务后,可据此要求对方履行交付房屋,转移房屋所有权等合同义务。
    3、作为卖方来说,在签订预购合同时,如果对将来是否完全依约交易不能确定,应当明确约定该合同性质为预约,双方可依据本预约协议另行签订正式商品房买卖合同,同时不宜提前收受卖方交付的购房款。
 
 

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